Betriebskosten | Mietminderung | Schönheitsreparaturen
Betriebskosten
Selten wird im Mietverhältnis mehr gestritten, als um die Berechtigung des Vermieters, Betriebskosten vom Mieter zu verlangen.
Grundsatz ist zunächst, dass der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können Mietvertragsparteien aber vereinbaren, dass diese Betriebskostenpflicht auf den Mieter übertragen wird.
Dabei gilt für die Aufstellung der Betriebskosten die Betriebskostenverordnung, Streitigkeiten entstehen oftmals darüber, ob in der später dann aufzustellenden Betriebskostenabrechnung nicht auch Kosten enthalten sind, die gar nicht umlegbar sind, z. B. für Reparaturen oder die Wohnungsverwaltung. Darüber hinaus wird immer wieder gegen die Abrechnungsfrist für Betriebskosten verstoßen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist eine Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Wenn also z. B. im Jahre 2010 noch keine Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2008 erteilt wurde, können Nachforderungen durch den Vermieter im Regelfall jetzt nicht mehr geltend gemacht werden.
Wenn ein Mieter Bedenken gegen die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat, sollte er eine eventuelle Nachforderung aber unter keinem Fall vorbehaltlos zahlen, da durch eine solche vorbehaltlose Zahlung die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung anerkannt würde und spätere Einwendungen ausgeschlossen sind. Gleichermaßen gilt dies, wenn zu Gunsten des Mieters ein Guthaben besteht; auch dieses Guthaben sollte ein Mieter, wenn er denn Bedenken gegen die Richtigkeit der Betriebskosten hat, nur unter Vorbehalt annehmen, ansonsten läge auch hier in einer vorbehaltlosen Annahme eines Guthabens ein eventuelles Anerkenntnis der Richtigkeit der Berechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
Besonders schwierig wird es, eine Betriebskostenabrechnung nachzuvollziehen, wenn es sich um größere Objekte handelt und innerhalb des Mietwohnhauses unterjährig Parteien ein- und ausgezogen sind; hier können Betriebskosten dann natürlich immer nur anteilig bezogen auf die jeweilige Mietzeit und ggf. auf die in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Personen umgelegt werden, eine komplexe Rechenoperation.
Und wenn die Betriebskostenabrechnung mal wieder einen hohen Nachforderungsbetrag ausweist? Hat der Vermieter wirklich das ihm obliegende Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet? All dies sind Fragen, die fachkundiger Beurteilung bedürfen.
Mietminderung
Durch den Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich ein Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu verschaffen und zwar in einem vertragsgemäßen Zustand. Ist die Mietsache jedoch mit einem Mangel ausgestattet, kann der Mieter die vereinbarte Miete mindern. Nach einschlägiger Rechtsprechung berechnet sich eine Mietzinsminderung dabei aus dem Bruttomietzins, d. h. aus der Nettokaltmiete zzgl. der jeweiligen Betriebskosten.
Aber in welcher Höhe kann die Miete gemindert werden? Hierzu gibt es vielfältige Entscheidungen vornehmlich der Amtsgerichte, da oftmals bei einem Mietminderungsprozess nicht die Summen erreicht werden, auf Grund derer man in die Berufung gehen könnte, sodass es immer gut abzuwägen ist, in welcher Höhe die Miete gemindert wird.
Ein beliebter Grund für eine Mietminderung, die ohnehin dem Vermieter sofort angezeigt werden sollte, damit dieser in die Lage versetzt ist, den Mangel unverzüglich zu beseitigen, ist die Belastung von Wohnräumen durch Schimmelpilze. Je nach Umfang eines solchen Schimmelpilzbefalles können Mietminderungen zwischen 0 % und ca. 50 % in Betracht kommen, in extremen Ausnahmefällen sogar mehr. Voraussetzung für eine Mietzinsminderung auf Grund von Schimmelpilzbefall ist es aber, dass der Mieter den Schimmelpilzbefall nicht selbst, z. B. durch fehlerhaftes Lüften verursacht hat. Oftmals sind aber Baumängel, wie z. B. Kältebrücken oder in das Mauerwerk eindringendes Wasser dafür verantwortlich, dass sich dann im Inneren der Wohnung Schimmelpilze bilden, die nur schwer selbst von Fachfirmen dauerhaft beseitigt werden können.
Interessante Informationen, insbesondere zum Schimmelpilzbefall finden sich unter www.schimmel-schimmelpilze.de.
Schönheitsreparaturen
Folgt man den Veröffentlichungen in der allgemeinen Presse, scheint sich der Bundesgerichtshof in Karlsruhe mit kaum etwas anderem zu befassen, als mit mietvertraglichen Regelungen über Schönheitsreparaturen. Denn seit einigen Jahren werden immer wieder Urteile zu mietvertraglichen Regelungen, mit denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde, veröffentlicht.
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten innerhalb der Wohnung, die auf Grund der Abnutzung durch den Mieter notwendig werden.
War es früher üblich, in einem Mietvertrag die Durchführung jeglicher Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen und diesem genaue Fristen vorzugeben, wann Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, hat der Bundesgerichtshof mittlerweile diverse Urteile erlassen, mit der derartige Regelungen für unwirksam erklärt wurden. Für unwirksam erklärt wurden z. B. formularvertragliche Regelungen, wonach ein Mieter Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter starrer Fristen durchführen muss, z. B. nach drei, fünf oder sieben Jahren, unabhängig davon, ob überhaupt schon Schönheitsreparaturen notwendig gewesen sind. Denn jeder Mieter nutzt die Wohnung in einem anderen Maße ab, sodass mittlerweile nur noch Klauseln wirksam sind, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter für den Fall abwälzen, sofern diese auch wirklich notwendig sind. Auch wirksam sind Regelungen, wonach Schönheitsreparaturen durch den Mieter „in der Regel“ oder „im allgemeinen“ innerhalb bestimmter Fristen durchzuführen sind.
Und gleichermaßen liegt auch eine unwirksame Regelung vor, wonach der Mieter sich an Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen beteiligen muss, wenn er vor Eintritt solcher vereinbarten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auszieht, jedenfalls dann, wenn auch hier starre Fristen vereinbart wurden.
Nur ein Fachmann wird beurteilen können, ob gerade die Regelung zu diesen Thema in IHREM Mietvertrag wirksam ist oder nicht.